最後更新時間： 2026 年 06 月 12 日
如果你正在考慮買人生第一間房，那這篇文章就是為你而寫的。
先聲明：這不是一篇投資房地產的文章。 如果你的目標是靠買房致富，由於台灣已經過了那個黃金時代了，所以我不會在這裡討論。但如果你跟我一樣，是因為有自住需求而想買房，希望這篇文章能幫你把整個過程想清楚，少走一些冤枉路。
為什麼要買房?
在很多人心中，擁有一間房子代表的是一種安全感。
相比租房每年租約快到期時的焦慮，買一間屬於自己的房子，除了不用擔心租約或房東，更重要的是你有這個房子的絕對使用權，可以依照自己的想法去裝潢、布置，也會比租的房子更用心的對待，它帶來的不只是安全感，而是真正屬於自己的家。
我選擇在32歲買房的故事
剛開始工作時，為了省房租我選擇住在家裡，住在家裡當然有很多好處，但人成長到某個階段，開始有屬於自己的生活習慣，即使是一家人，也有需要配合和妥協的地方。
從小我就渴望有個屬於自己的空間，尤其是自己專屬的浴室(我知道聽起來有點奇特)。因為浴室是最能彰顯個人生活習慣的地方，但從小到大，就算出去外面唸書，為了省錢也是跟別人合租，整整30年，我從來沒有自己的浴室。
所以從開始工作存錢、學投資理財的那一刻起，我就知道有一天我要買房。這個夢想在工作了8年後終於實現，買到了我人生的第一間房。
接下來，我會根據我的經驗，分享首購族買房最需要知道的事，希望讓你的買房之路更順，或少走一些彎路。
首購族買房要準備多少錢?
很多人以為存到頭期款就可以買房，但我要直接告訴你：只準備頭期款就去買房，你很可能接下來的30至40年都會被房貸綁住。
因為繳完頭期款之後，你就沒錢了。加上台灣的房貸通常佔月薪的1/2左右，很多人繳完貸款之後幾乎沒有餘裕，這就是為什麼常聽到「買完房就不敢離職」的原因。
買房應該是讓你的人生過得更好，而不是為了買房搭上你的整個人生。
這裡我提供一個我的買房準則：雙二法則
存款至少要有頭期款的2倍，每月房貸不要超過月收入的1/2
以1,000萬的房子為例：一半的錢拿去付頭期款，剩下一半繼續投資股市讓它持續成長，無論是未來幫你繳房貸，或應付人生突發狀況，這筆資產將會成為你人生的餘裕，也是抵抗風險的能力。
頭期款要準備多少?
以1,000萬的房子來說，如果貸款成功貸到8成的話，最少需要準備2成的頭期款-也就是200萬。
⚠️注意:在2026年台灣銀行限貸令仍在實施的情況下，貸款8成已不是理所當然的假設。部分情況可能只能貸到7成，頭期款就需要準備300萬。未來市場若有改變會再更新。
關於頭期款試算表及準備的方式，可以參考我這篇：我是怎麼存到買房頭期款?
除了頭期款，還有哪些費用?
就像股票交易要付手續費，買房也有一系列的費用不能忽略，加總起來也是一筆不小的支出。
1. 仲介服務費
仲介服務費: 依照每間仲介公司收取的費用標準不同，買方通常需要支付成交價的1%-2%。以1,000萬的房子來說，約10萬到20萬。
2. 買房時要付一次性的費用
| 費用項目 | 計算方式 | 約略金額(1,000萬房子) |
| 契稅、印花稅 | 約總價的 0.1%–0.6% | 1萬–6萬 |
| 代書費 | 買賣過戶的第三方見證 | 1萬–3萬 |
| 貸款手續費 | 約房價的 0.1%–0.15% | 1萬–1.5萬 |
*表格裡列的貸款手續費是依照最新2026年限貸令銀行收取的費用，之前還沒有限貸令的時候，這筆費用可以酌收甚至減免。
3. 房子過戶後每年要繳的稅
| 稅種 | 計算基礎 | 自住稅率 | 約略金額 (1,000萬房子) |
| 房屋稅 | 課稅現值 (遠低於房價） | 1%–1.2% | 約 5,000元 |
| 地價稅 | 土地價值 (遠低於房價） | 0.2% | 約 1,000元 |
4. 裝潢費用
裝潢肯定是所有人買房後最在意的事情，因為終於可以依照自己的喜好重新裝潢自己的家，當然想要把它裝潢得很舒服，但自從疫情缺工之後，裝潢費用每年都在漲價，所以提醒在裝潢時不要一不小心就將自己的存款都噴光了。
通常裝潢會依照你買的屋況決定需要花多少錢，如果是新房子因為不需要重新拉水電，可能費用不需要太多(當然這已經包含在你買的房價中了)；但如果買的是中古屋甚至屋齡30年以上的房子，那裝潢費用就會高很多。
以下是簡單的預算參考，但實際還是要根據你的需求，找設計師估價才會準確喔!
| 屋況 | 裝潢預算(室內坪數) |
| 新成屋 | 5萬-10萬/坪 |
| 中古屋(老屋翻新) | 10萬-15萬/坪 |
如果你也正在考慮買房，我準備了一份免費的《買房決策自我診斷》，幫助你釐清現況，找到最適合自己的下一步。
首購族買房子要注意什麼？
對第一次買房的人來說，最容易犯的錯就是：沒有想清楚自己的需求，就被仲介的話術牽著走，最後買到讓自己後悔的房子，不是買貴，就是最後買了超出自己預算的房子，導致付房貸的時候感到痛苦萬分。
為了避免這些情況的發生，我整理了一些我自己當時買房前所做的準備，由於一間房動輒幾百到幾千萬，事先做好功課，可能替你省下幾十萬甚至幾百萬，看房過程也會踏實很多。
釐清自己的需求
沒有最好的房子，只有最適合自己的房子。
我的做法是把自己住過的所有房子一一盤點優缺點，排出優先順序，整理出：
- 最喜歡的三個點
- 最不能妥協的三個點
然後以這份清單作為篩選標準。第一間房不用追求100分，能達到80分就已經很不錯了，依照當下的能力做出最好的選擇就夠了。
1. 預算
在設定預算時，要以自己能真正負擔的房價為前提，也就是前面說的「雙二法則」：
- 存款至少要有頭期款的2倍
- 每月的房貸不要超過月收入的1/2
以這個大原則來設定預算，可以讓你買房後的生活不會被房貸綁住，生活水準也不會因為買房而有太大的影響。
2. 地點
買房子最常聽到的三大要素就是location、location、location。
我自己的解讀是這樣：
- 第一個location：從熟悉的區域開始看，效率最高
- 第二個location：以工作地點為半徑，通勤30分鐘左右為基準
- 第三個location：如果未來有換工作的可能，選交通方便的地點，保值性更高
3. 房屋格局
格局沒有固定標準，依照自己的喜好挑就對了。一樣的邏輯，第一間房不用格局完美，80%符合需求就是好選擇。
尋找合適的仲介開始看房
選到好的仲介，看房會很舒服；遇到不合適的，整個過程都會很痛苦。
建議不要只接觸一個仲介，多接觸幾位之後再選擇最適合的人帶你看房。
有些仲介經驗豐富，可以提供很多市場資訊，例如附近的成交行情、大樓物件的狀況等，這些都對你很有幫助。但相對地，他們也可能會用「很多人在搶」或「要趕快決定」這類話術給你壓力。
這時候請保持理智，告訴自己：至少先看10間房再做決定。
你也可以把從一個仲介聽來的資訊，拿去跟另一個仲介做交叉驗證，很多時候兩個人說的不一樣，因為屋主通常不只委託一間仲介，他們之間也在互相競爭——這反而是你的優勢，可以更清楚地測出對方的底線。
鎖定目標，出價斡旋
確定想買這間房之後，就可以果斷付斡旋金出價。
斡旋金通常是10萬，這筆錢是先卡位用的。付了之後，仲介有一週時間跟屋主確認是否接受你的出價，這段期間其他買家都必須暫停。一週後如果雙方達成共識就成交，或繼續進行議價。
買房四大流程
- 簽約： 買賣雙方達成共識，簽定買賣契約，通常此時付總價 10%。
- 用印： 備齊報稅過戶資料，並在文件上蓋章，開始向銀行申請貸款。
- 完稅： 稅單核發後，雙方繳清相關稅款（如契稅、增值稅），此時再付總價10%。
- 交屋： 銀行撥款、現場驗屋完成後，拿取鑰匙，正式擁有你的家！
整個流程都會有代書帶著你走，不用擔心，照著代書說的時程和步驟跟著做就可以了。
⚠️2026年限貸令注意事項：交屋時間務必拉長，建議給自己3至4個月的貸款申請時間。特別是申請新青安貸款的人，目前基本上需要排隊等撥款，時程上一定要事先預留充裕喔!
首購定義與貸款優惠條件
首購官方定義是指「借款人名下無自有住宅」，也就是說，只要你在買房當下名下沒有登記自有住宅，就符合首購條件，即使你過去曾買賣過房子也適用。
通常首購族申請房貸會有一些優惠方案，以下就針對主要兩種首購可以申請的房貸專案來介紹。
首購房屋貸款優惠有哪些？
1. 新青安貸款(青年安心成家購屋貸款)
⚠️ 注意：新青安不只要求借款人本人符合首購條件，本人與配偶及未成年子女均無自有住宅，且需符合自住需求，才符合申請資格
只有以下八大官股行庫可以申辦：臺灣銀行、台灣土地銀行、合作金庫、第一商業銀行、華南銀行、彰化銀行、兆豐國際商業銀行及臺灣中小企銀。
| 項目 | 新青安貸款條件 |
| 貸款額度 | 最高1,000萬 |
| 貸款成數 | 最高8成 |
| 貸款年限 | 最長40年 |
| 寬限期 | 最多5年 |
| 貸款利率 | 政府補貼後利率1.775% |
| 實施日期 | 2023/8/1-2026/7/31 |
📌政府目前正在研擬2026年新青安2.0方案，有新消息會再更新。
2. 一般銀行首購方案
只要符合首購資格，大多數銀行都有自己的優惠方案，條件依各家銀行而定。
申請貸款的小提醒
前期可以多打電話到不同銀行，直接跟房貸專員詢問條件，有時候會得到網路上查不到的資訊，因為每個人的財務背景、工作收入都不同，實際能申請到的條件也會不一樣。
申辦家數最多不要超過三家，因為每次申辦都需要調閱聯徵紀錄，調閱次數太多，銀行反而可能對你的條件產生疑慮。
📌 關於利率、寬限期、貸款年限該選20年/30年/40年等，我會在另一篇文章專門討論，帶你找到最適合首購族的房貸條件。
結語
身為首購族，買房，可能是你這輩子第一次的大筆投資，但如果規劃得好，它不只是一間房子，更是你這些年努力的成果，送給自己最好的禮物。
你的人生可能不會只有這一間房，第一間房代表很多意義——也許是你第一個真正屬於自己的家，也許是你完成了一個階段性的目標，但最重要的是，你成功踏入了房地產的第一步。從此刻開始你可以做更大的夢想，例如未來換更大的房子，或放眼海外市場，在海外也買一個家等等。
只要一步一步規劃好人生和財務，我相信你最終會買到心目中理想的那間房，每個階段也都能過上屬於自己的理想生活。
如果你也正在考慮買房，我準備了一份免費的《買房決策自我診斷》，幫助你釐清現況，找到最適合自己的下一步。
